在房价居高不下的今天，购置新房对于大多数人来说是一件“终身大事”，但随着近年来房地产行业遭遇“寒冬”，购房者在买房时遭遇楼盘烂尾的概率激增。 当遭遇该情况时购房者该如何维权？或许我们能够通过以下案例一探究竟。
案情简介：
2014年，上海许先生向银行贷款392万元，在嘉兴市购买一套别墅。2015年，许先生交付首付款后，银行正式批贷，并将该笔钱打入开发商账户。2018年，开发商因为资金断裂，无力继续开发，造成楼盘烂尾，后开发商又向法院提交破产清算申请。
经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。许先生因无法取得房屋遂停止偿还银行月供，2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。
法院审理：
一审法院以许先生与银行签订的《个人购房贷款及担保合同》第38条：“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”为理由，判决解除许先生与银行签订的《个人购房借款及担保合同》，许先生归还结欠银行借款本金和利息。许先生不服，提起上诉。
二审法院审理认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中，因开发商破产并且涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，导致商品房买卖合同解除，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。《个人购房贷款及担保合同》第38条因其内容与上述《解释》相抵触而宣告无效。
律师提醒：
在因烂尾楼引发的纠纷当中，购房者如果仅仅想通过不还银行贷款来维护自身权益，该做法是不可取的。综合全国司法实践来看，此种情况下，法院多半会保证银行的贷款得到按时偿还，因此银行胜诉的居多。许先生的案例虽然对维护购房者权益有着积极作用，但是不具有普遍性。遇到楼盘烂尾时，律师建议从以下几个方面入手来维护自身权益。
1、掌握楼盘烂尾情况。如果该楼盘存在“烂尾”的可能，开发商正在筹措资金进行自救，此时不妨给开发商一段时间，看其是否能在短期之内完成自救，如果开发商能够完成工程，则可以要求开发商交付房屋并支付违约金，将损失降到最低。如果开发商资金链断裂，确已无自救的可能，此时开发商再三推诿，拒不交付房屋，购房者此时一定要慎重考虑退房问题。因为开发商资金链断裂，其账户之中没有多余资金，随时处于破产的可能性之中，退房后，并不能立马拿到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和开发商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系，此时很可能丧失购房者的基本债权优先受偿权，可能最后遭遇财房两空的局面。
2、联合维权。首先，如果购房者决定起诉开发商，要团结起来，形成紧密的组织。如果只是一部分业主打官司且获得胜诉，得到赔偿;而其他的业主没有及时起诉，可能最终得不到赔偿。其次，起诉要尽快，购房者的基本债权优先受偿权是以起诉为基础的，只有起诉时才会被“激活”。
3、分情况处理。如果开发商宣布破产，通常有以下两种情况，房屋已建成或者房屋未建成。在房屋已建成的情况下，此时开发商如果已经合法注销，则购房者可凭工商部门出具的开发商合法注销证明，以及商品房买卖合同原件、个人身份证以及其它相关资料，到相关部门办理房产证/不动产证；如果开发商未注销，购房者需要进一步等待并关注开发商破产事宜进展情况。如房屋未建成，此时则会造成履行不能的情况，建议购房者及时向律师等专业人士咨询和寻求帮助。
4、防患于未然。如果购房者在购房时能够稍加注意，则可以有效减少遭遇楼盘烂尾的情形。具体包括考察开发商资质，查看其是否“五证”齐全，综合考察开发商信用情况。购房时实地考察，尽量选择房屋主体工程已经完成2/3的楼盘，避免购买期房。抵御诱惑，在遇到内部认购、单位团购或亲戚介绍的低价诱惑时，要三思而后期，综合考察开发商后再做决定。
法条链接：
1、《民法典》第五百六十二条：当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
2、《民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
